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萬人參與新房搖號背后:成都一二手房價“倒掛”已久

安鄉房產網 2018-04-28 00:00
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2018年3月初,位于成都市東二環外的招商中央華城項目啟動搖號。據報道,400套房源共有超過5萬人參與搖號,中簽率不足1%。早在核驗資料階段,開發商就提醒購房者,為避免造成擁堵,“請到場客戶盡量選擇公交、地鐵或打車前往。”

自成都于2017年12月發布“搖號”政策以來,部分熱門項目都出現過萬人搖號的“盛況”,因釋放房源較少,中簽率通常低至個位數。其中,首個參與搖號的項目電建洺悅府,中簽率也僅2%。

過去幾年一直不溫不火的成都樓市,似乎瞬間陷入失衡。無論是首次置業者還是改善型購房者,都面臨“買不到房”的困境。很多人甚至將問題歸咎于搖號政策本身。

截至目前,全國共有7個城市出臺了購房搖號政策,如成都這般卻絕無僅有。分析人士認為,在這背后,是新房價格信號扭曲帶來的供需失衡。

“買到就算賺到”

作為一名換房者,李先生今年先后參與了三次搖號,均一無所獲。這三個項目分別是金牛區的電建洺洛府、郫都區的萬科理想城,以及成華區的招商中央華城。按照他的說法,這三個項目搖號者均破萬,但由于房源較少,中簽率均為個位數。

李先生表示,即使成功搖到,房子也未必盡如人意。按照成都市搖號政策的規則,搖號順序為棚改安置住戶、首套房剛需客戶、改善型客戶。在很多項目中,留給最后一類客戶的房源比例極低。

“就算我搖到了,也是別人挑剩下的房子。”李先生4月26日向21世紀經濟報道表示,這種“尾房”通常是樓層、朝向、戶型不佳的房型,難以滿足一個改善型置業者的需求。但他也承認,按照當前的新房價格,“搖到了就算賺到”。

據21世紀經濟報道了解,“買到就算賺到”是很多成都購房者對新房市場的看法,因為在他們看來,最近開盤的這些項目“真的很便宜”。

以招商中央華城項目為例,開盤均價為1.2萬-1.5萬/平方米,精裝修交房。而附近的中房紅楓嶺項目,二手房均價在1.8萬/平方米左右,萬科金色樂府項目的二手房單價則超過2萬。

位于青羊區的綠地新里城項目,開盤最高均價不超過1.7萬元/平方米,但周邊的二手房項目均價普遍超過2萬。

中睿營銷總經理何良栩26日向21世紀經濟報道表示,在成都市主城區、天府新區和部分近郊區,新房價格和同地段、同類型的二手房價格,差別大約在5000元/平方米左右。他表示,雖然有部分中介機構刻意推高二手房價的成分,但成都新房和二手房價格“倒掛”的現象仍然十分嚴重,部分區域的價差甚至達到一倍。

何良栩表示,這種情況始于去年7月。2017年7月20日,成都出臺限價政策,要求開發商申報預售時,將按照樓面地價+建安成本+合理利潤的方式申報,不得以提高裝修標準、提高設施設備檔次的方式變相加價,申報價格比照項目前期和周邊同類項目,不得超出太多。

該規定意在遏制成都房價“跳漲”,但迅速將新房和二手房的價差拉開。加上去年成都高價地頻出,購房者逐漸意識到,新房項目的價格競爭力很強。

政策出臺之初,新房項目大多通過“驗資”的方式來篩選客戶,將很多資金實力不足的客戶擋在門外。據21世紀經濟報道了解,部分項目甚至只接受全款支付的客戶。

2017年11月,成都推出買房搖號政策,明確指出,“全款支付”不得被額外特殊對待。于是,具備購房資格的客戶紛涌而至。自今年2月首次啟動搖號以來,主城區和天府新區的一些熱門項目,購房情緒高漲;一些非熱門項目,也面臨供不應求局面。

被激發的需求

過去多年來,成都樓市的供需關系一直十分平穩,房價也未出現大漲大跌。但從2016年下半年開始,東部和中部城市的外溢需求涌入,推動成都房價上漲。

為此,成都從2016年10月開始,密集推出包括限購、限貸、限售等在內的房地產調控措施。到目前為止,主城區和五大近郊區均納入限購范疇,高新南區和天府新區等熱點區域則實施“升級版”限購和限貸政策。

即便如此,成都房價水平似乎仍然不高。據易居克而瑞統計,2017年成都住宅成交均價為9608元/平方米。雖然城中區的均價已超過20000元/平方米,且一些熱門區域的均價漲幅接近100%,但這一價格水平仍然低于南京、杭州等東部同類城市。

同樣在2017年,成都成交土地139宗(大部分為住宅和商住用地),平均樓面地價為6214元/平方米,漲幅超過50%。其中,很多優質住宅地塊單價破萬。

成都某房企人士26日向21世紀經濟報道指出,成都樓市的變化要滯后于中東部熱點城市,2016年以來的房價上漲,帶有一定的“補漲”成分。但從房價絕對值和土地價格水平來看,未來成都房價仍有一定的補漲空間。他認為,這也使得更多的需求被激發出來。

何良栩也指出,在當前成都市場的需求中,有一定的投資心態存在,購房者“投資”的是成都的城市前景。當然,房價的上漲也加劇了“買漲效應”。

鏈家研究院的一組數據顯示,2017年,成都年輕人的購房年齡從原來的購房峰值27歲前移到25-27歲。

需求方的另一個刺激因素,在于人才引進政策。2017年7月發布的《成都實施人才優先發展戰略行動計劃》(即“人才新政十二條”),大幅放寬人才落戶的學歷和年齡限制。據官方公布,自政策出臺至2017年末,共“吸引13萬余名本科以上人才來蓉落戶發展”。

上述房企人士指出,盡管這部分人在成都的整體需求占比很小,但“新成都人”對市場心態的刺激作用不可忽視。

需求的大量釋放,使得成都樓市的供需關系出現失衡。易居克而瑞數據顯示,2017年成都的住宅供應量為13.3萬套,成交量19.5萬套,供應缺口約30%。

“限價令”的出臺,則再度加劇了短期的供應缺口。多家當地房企人士向21世紀經濟報道指出,由于價格受限,房企推盤的積極性大減,很多企業延遲了推盤計劃。部分存在資金和業績壓力的房企,也多采用“小股推盤”策略。該人士指出,這也是近期“萬人搖號”夸張場面的另一個誘因。

但他同時透露,從近期政府機構的審核結果來看,對部分區域的價格管制有松動跡象。這將激發企業的推盤熱情,并使得市場供應有一定程度的恢復。

他表示,從2016年下半年開始,成都的土地交易規模明顯擴大,并延續到2017年。雖然地價有所上漲,但若能形成有效供應,仍可在很大程度上起到穩定市場的作用。

何良栩則認為,雖然供應端出現補充跡象,但短缺局面很難在短期內真正改變。他指出,今年的成都市場供應仍會保持緊缺狀態,但在限購區域內,房價不會出現大幅上漲。(編輯:駱軼琪,郵箱:luoyq@21jingji.com)

編輯者:sphd

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