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調控連擊 一線城市二手房市場持續低位盤整

安鄉房產網 2018-05-10 00:00
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“房子價格比高點降了10%。**近中介告訴我說會有點小漲,我覺得價格挺合適,就買了。”

近日,一位剛剛在北京南四環外購置了自己的首套“剛需”住房的購房者張浪(化名),這么告訴21世紀經濟報道記者。這套房的上一任業主急于湊齊第二套房的高額首付,以比同小區平均總價低了15萬的價格掛牌出售。這與春節剛回家結婚的他一拍即合,“看房到網簽,一共只用了一個多月”。

類似的剛需與改善性需求交易已經成為一線城市二手房市場的主流。隨著高強度調控政策的持續,熱門一二線城市的二手房量價同比均處在低點,但投資占比持續下滑。有機構調研數據顯示,北京二手房交易中,投資需求占比僅為1%,廣州也不足4%。

在投資需求得到有效抑制的背景下,二手房市場的量價走勢,被認為更好的反映了市場的真實情況。

整體低位盤整

作為2016年以來的調控龍頭,一線城市的調控政策嚴厲程度均在全國前列,并且不斷加碼。

目前,一線城市均實行“本地已婚限購兩套,未婚限購一套,外地戶籍限購一套”的限購政策。同時,四地也均 “認房又認貸”,對有無本地住房、有無商業性住房貸款記錄、公積金住房貸款紀錄的購房者實行差別化的信貸政策。

其中,北京、上海 “無房無貸”首付比例是35%,“有房”或“無房有貸”的首付比例分別是60%和50%。

而廣州、深圳的政策更加細化。廣東“無房無貸”、“無房有(或已結清)貸”家庭購房時均認定為首套房,首付比例為30%和40%,“有房無貸(或已結清)”、“有房有貸”的首付比例分別為50%和70%。深圳則是“無房無貸”、“無房有一筆貸”、“有一套房”的首付比例分別為30%、50%和70%,對無房但有2筆或以上異地房貸記錄未結清以及有兩套房的家庭禁貸。

嚴厲的限購、限貸、限售政策背景下,一線城市二手房市場整體仍處在谷底。

近日,易居研究院發布的數據顯示,1-4月,北京二手住宅累計成交量同比下降41%,4月單月成交量同比下降16%。而上海前四月的二手住宅累計成交約5萬套,同比下降9.5%,降幅較1-3月擴大1.6個百分點,4月單月成交約1.4萬套,這也是上海二手住宅交易量6年來的同期**低值。

一線城市中,二手房交易量降幅**大的則是廣州。數據顯示,該市二手房累計成交約2.5萬套,同比下降49%,而4月單月成交二手房僅0.8萬套,同比下降45%。

**的例外是深圳。根據易居研究院數據,深圳在前四月的二手住宅累計成交量同比增幅為27%。

易居研究院研究員王夢雯告訴21世紀經濟報道記者,深圳樓市已以存量房交易為主,在今年1-4月新房供應同比下降了近50%。在新房供給嚴重不足的情況下,剛需轉而進入二手市場。長期來看,深圳宅地供應逐年下降,二手房成交規模上行;同時深圳在本輪周期降溫較早,2017年二手房成交基數較低。這是致使深圳二手房交易量今年累計同比正增長的原因。

但這并不意味著深圳的二手房市場將步入回暖“快車道”。相反,當地的調控還在加碼。

王夢雯指出,從**值來看,深圳市場成交量仍在較低水平。而在3月底,深圳出臺了二手房“三價合一”政策。這一政策將增加二手房的交易成本,后續深圳成交將有所回落,暫無大幅回暖可能。

所謂“三價合一”,是深圳為了遏制二手房交易過程中“陰陽合同”和“高評高貸”現象而推出的一項調控加碼政策。3月28日,深圳多個部委聯合發布規定,二手房交易中涉及的房屋真實成交價、網簽備案合同價、銀行貸款評估價三個價格將不再各自獨立計算,以**低值作為計算基數確定貸款額度。

改善性需求升溫

嚴厲的限購和限貸政策下,盡管總體仍處在成交量下滑階段,但拉動一線城市二手房市場變動的需求主力,正在發生變化。

鏈家研究院的調研結果顯示,全國二手房市場來看,2017年第四季度與2018年**季度的購房者需求分布中,剛需與改善性需求占到80%,是市場的**主流。

這在調控熱點城市更加明顯。上述調研結果顯示,鏈家檢測的14個重點城市中,有10個城市的投資需求占比小于10%,**低的北京只有1%。

在投資需求受到嚴格抑制的背景下,剛需與改善需求的變動值得關注。

以北京為例,鏈家研究院院長楊現領向21世紀經濟報道記者表示,調控后,北京二手房市場的復蘇跡象始于剛需板塊,并在4月呈現出向改善板塊輪動的跡象。

楊現領指出,這主要體現在總價段和購房環線結構的改變上。一方面,從總價段來看,400萬以下物業成交占比環比下降2.5個百分點,400-700萬及700-1000萬物業成交占比均提升了1.6個百分點;另一方面,4月北京二環內二至三環物業(三環內主要以位置改善為主)成交量環比分別增加21.3%和12.2%,明顯高于其他環線增速。

而隨著購買力更強的改善性需求開始轉向二手房市場,單價較高的改善性物業成交占比上升,結構性拉升了北京二手房均價。4月鏈家北京成交均價為60013元每平方米,與去年同比下跌9%,但環比則上漲1.5%。

同時值得注意的是,隨著二手房市場的持續走低,市場的“抄底”情緒開始出現。鏈家新增帶看量在3、4月份達到2017年下半年以來的峰值。所謂新增帶看量,是指一段時間內帶客戶看房的次數,這被認為一定程度上反映了市場的潛在需求。

不過,多位受訪人士均認為,市場在短期內不具有大幅反彈的基礎。在調控未有放松跡象的大背景下,一線城市在2017年加大住宅用地供應,大量限價房、新房即將迎來推盤入市高峰。一線城市的二手房市場,還將持續處在交易量、價格同比下滑的低位盤整狀態。


(編輯:戴春晨,如有意見或建議請聯系 songxg@21jingji.com,daicc@21jingji.com)

編輯者:sphd

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